"이자 감당 어렵다" 건설사의 큰 위기, 하지만 3~5년 뒤 집 값 큰 폭 상승 할 수 있다!

 

[ 목차 ]

 

 

안녕하세요.  초보투자자 귀에 경제읽기, 자칭 경제킹 루아빠 입니다.
 

1.건설사 충격고백

오늘 꽤 충격적인 뉴스를 접하게 되었는데요. 
그 뉴스는 바로 국내 건설사 10개 중 8곳이 돈 벌어서 이자비용을 갚기 어렵다는 기사입니다. 실제로 10개 중 4곳은 현재 자금 운용에 곤란을 겪는 것으로 보인다고 기사에서 언급했는데요.

돈을 벌어서 이자도 못 갚을 정도로 힘들다

 
항간의 떠돌던 소문이 현재 사실로 밝혀졌다는 점에서 너무 충격적인 뉴스가 아닐 수 없습니다.
 
심지어 2024년 올해에만 지역 건설사 5곳이 부도난 것으로 확인되는데, 전부 지방을 기반으로 활동하는 건설사였습니다. (광주 1곳, 울산 1곳, 경북 1곳, 경남 1곳, 제주 1곳)

그리고 스스로 건설업 면허를 반납하며, 사업을 포기하는 업체도 늘고 있습니다. 올해 들어 종합건설사 폐업신고만 542건으로 일 평균 12곳에 이를 정도로 어마어마한 수치로 무너지고 있는 현실인데요. (빛보다 빠르게 무너지고 있군요ㅠㅠ)

출처 : Pixabay

 
작년 12월 28일, 지상파 방송사 중 하나인 SBS의 관계사 태영건설이 워크아웃을 신청하였습니다. 태영건설이 갚아야 할 빚은 약 21조 달할 정도로 어마어마했는데요.(당시 태영건설 자기 자본 7408억 원의 28배) 
 
태영건설의 경우, "필요시 지주사인 TY홀딩스와 자회사인 SBS 보유 지분을 내놓겠다" "부족할 경우 YT홀딩스와 SBS 주식도 담보로 해서 태영건설을 꼭 살려내겠다"라고 약속하며 자구안을 발표하고, 24년 1월 11일, 채권단 동의(96.1%)하에 워크아웃 절차가 진행되었습니다. 

 

 2. 워크아웃과 법정관리 차이점

여기서 잠깐? 워크아웃과 법정관리의 차이점은 알고 계신가요?

 

워크아웃 - 부실기업이 채권단의 동의를 얻어 기업의 회생을 도모(기업 주도적으로 문제점 해결)

법정관리 - 법원에 신청하여 기업의 회생을 도모(법원의 관리 하에 문제점 해결)

 
태영건설의 워크아웃은 뼈를 깎는 심정으로 내놓은 자구안을 통해 채권단의 동의를 얻어 최악의 상황(부도)까지는 도달하지 않았습니다. 그리고 현재 기업중심으로 회생절차를 진행하고 있는데요. 
 
하지만,  더 큰 문제는 바로, 총선 이후 4월에 이러한 뇌관이 연달아 폭발할 수 있다는 점입니다.
 
시공능력평가 32위 신세계건설은 현재 2022년 11월 일반 분양한 대구 수성구 빌리브 헤리티지 아파트 146 가구 중 25 가구를 제외한 나머지를 모두 '준공 후 미분양' 물량으로 남겼습니다. 시공능력평가 99위인 한국건설은 시공하고 있는 오피스텔과 관련하여 사업포기각서를 제출하고 보증사고를 일으켰는데요. 현재 중도금 대출 이자를 납부하지 못한 상태라 보증사고가 연이어 터질 가능성이 높습니다. 

 

3. 건설업이 휘청거리는 이유?

갑자기 건설업이 휘청거리는 이유는 무엇일까요?
 
그것은 바로, 건설업 특유의 자금조달 구조에 있습니다. 

• 일반적인 대출 : 돈을 대출하기 위해서는 일반적으로 담보 or 신용을 제공하고 돈을 빌립니다. 
• 부동산 PF : 건물을 짓는 건설업은 담보를 제공하기 어려고, 신용으로 하기에 금액이 커서 미래 수익(완공 후 분양)을 담보로 돈을 빌립니다. 

 1) 꿀 빨았던 과거 건설업(저금리, 경기 호황)

금리가 낮고, 그로 인해 시중의 현금유동성이 풍부하여(돈이 많이 풀려) → 부동산으로 자금이 몰리는 시기는 1) PF자금 빠르게 조달, 2) 건물 짓고, 3) 분양, 4) 완판의 공식으로 건설업이 크게 성장하였습니다.

보통 분양가가 주변 집값보다 낮은 경우가 많고, 저금리로 인해 시중에 돈이 많이 풀리다 보니 분양만 하면 완판 행진을 거듭할 수밖에 없었죠.

 2) 모든 것은 금리에서 시작해 금리로 끝난다

하지만, 고금리 행진으로 시중의 현금유동성이 메말라가고, 그로 인해 부동산에 대한 관심도 뚝~ 뚝~ 떨어지는 지금은 이야기를 달리 할 수밖에 없습니다.

돈이 없고 , 관심이 없으니 미분양이 급증하고, 담보인 미래의 수익을 얻지 못해, 빌렸던 돈을 갚지 못하는 상황에 이르게 된 것이지요. 이게 바로 그토록 뉴스로 떠들어댔던 PF(프로젝트파이낸싱) 사태의 본질입니다.
(쉽게 설명하려다 보니 정보의 결이 약간 다를 수 있습니다)

 
데시앙의 브랜드를 가진 도급순위 16위를 자랑하던 태영건설의 워크아웃은 고작 수백억 원의 PF(프로젝트파이낸싱) 대금이 없어서였습니다. 
 

3) 당분간 건설업이 더욱 안 좋아질 것은 자명한 사실

 

향후, 건설사들의 안 좋은 소식이 계속해서 들릴 것입니다. 언제까지?

금리가 인하될 때까지!!!

그로 인해 시중의 현금 유동성이 풍부해지고, 심리가 살아나 부동산 경기가 다시 살아날 때까지 오랜 시간 힘들 것으로 보입니다. 물론 대형 건설사는 해외 진출이나 사업다각화를 통해 자구책을 마련하겠지만, 중소형 건설사는 이마저 힘들겠지요.
 
정부에서 대책을 세워 막으려고 해도, 무너지는 둑을 막기 힘든 형국입니다. 아마 몇 개의 건설사만 남고, 대부분의 건설사들이 큰 위기를 겪을 확률이 높겠지요.

4. 금융위기 이후 최악의 분위기

 

지금 현재 주택건설업 신규등록 건수가 작년 총 428건으로 22년에 비해 60%나 줄어들었다고 합니다. 글로벌 금융위기 후 최저치를 기록하며, 건설업에 대한 암울한 미래를 그대로 보여주고 있습니다.
(아무도 하지 않으려는 건설업, 신규 진출하지 않으려는 건설업 ㅠㅠ)
 

---

건설업은 일반 생산업과는 달리 긴 시간이 필요한 산업입니다. 보통 아파트를 짓더라도 완공까지 기간이 보통 3년 이상의 시간이 걸립니다.

이것은 집이 부족해서 아파트를 짓기 시작하면 3년 후에나 공급할 수 있다는 이야기입니다.

지금 계속해서 건설업은 위축되고, 앞으로 신규물량은 점점 줄어드는 현상이 몇 년간 지속될 것입니다.

이것이 의미하는 것은?
 

미래의 공급 물량이 줄어들어 부동산 가격
상승의 원인으로 자리 잡을 수 있다

 
경제의 가장 바람직현 현상은 적당한 수요와 그것을 받쳐주는 공급입니다. 그로 인해 완만한 성장세를 그리며 성장하는 것이 가장 바람직한 모델입니다.
 
현재 수요도 밑바닥에 떨어지고, 공급도 줄어들고 있는 건설업.
 
추후 공급은 부족한데, 수요가 치솟아 올라 가격이 급등하면 어떻게 하지? 하는 우려가 가득했던 오늘의 기사였습니다.

아무쪼록 건설업에 대한 큰 문제가 발생하지 않고, 정부에서도 좋은 정책을 통해 공급과 수요를 완만하게 유지하는 좋은 그림을 그렸으면 좋겠습니다.
 
여러분의 큰 성공을 기원합니다.
아직은 목표대비 1% 밖에 도달하지 못했지만 향후 100억 부자가 될 경제킹 루아빠였습니다.